Kým sa rozhodnete kúpiť si nehnuteľnosť v Španielsku

Na Malorke a Kanárskych ostrovoch sa rast cien nehnuteľností skončil. A hoci mnohí makléri a stavitelia stále ubezpečujú, že ceny sa stabilizovali, je to len čiastočná pravda. Stabilné alebo dokonca mierne stúpajúce ceny zažívajú len majitelia luxusných obydlí, bežný priemer sa oproti tomu dostáva pod silný tlak. Potvrdzuje to aj maklérska firma Engel & Völkers, ktorá uvádza, že množstvo nevyužitých priestorov spôsobilo pokles cien až o 30 %.

Podľa názoru Matthiasa Kühna, najväčšieho nemeckého staviteľa na Malorke, trh nehnuteľností na tomto ostrove sa riadi jednoduchým pravidlom: "Dopyt Nemcov sa vyvíja súbežne s indexom Dax." Odhaduje, že počet nemeckých kupcov sa v posledných dvoch rokoch znížil zhruba o 50 %. Kým pred niekoľkými rokmi bola polovica záujemcov o nehnuteľnosť z Nemecka, vlani ich bolo len 15 %. Veľa Nemcov totiž nekupuje, ale predáva. Tento vývoj je pochopiteľný. Ak totiž majiteľ akciového portfólia denne zaznamenáva pokles jeho hodnoty, veľmi dobre si premyslí, či si dovolí luxus vlastniť zahraničnú nehnuteľnosť.

Nehnuteľnosti už nie sú zadarmo

Kým nehnuteľnosti v Španielsku ešte pred 10 rokmi boli v očiach Nemcov takmer zadarmo, v dôsledku prudkého rozvoja turistického ruchu, vysokej inflácie a zavedenia eura sa ceny výrazne zvýšili. Svetovou jednotkou v náraste cien sa stali Baleárske ostrovy, a to aj napriek prebytočným kapacitám. V dôsledku poklesu ich dopytu by sa podľa základných poučiek trhovej ekonomiky mali znížiť ceny nehnuteľností na Malorke. Vyzerá to tak, že nastal správny čas kúpiť vysnenú vilu za málo peňazí. Žiaľ, opak je pravdou. Ceny jednoduchých domov a bytov síce klesli, v luxusnom segmente však zostávajú stabilné. Podľa M. Kühna majitelia luxusných domov nie sú odkázaní na príjmy z ich predaja a radšej počkajú ešte jednu sezónu, aby sa nemuseli vzdať svojej predstavy o cene.

Kým si Nemci dali prestávku, ostatné európske národy len začínajú objavovať Malorku ako svoje prázdninové sídlo. Najpopulárnejšia je oblasť Costa Blanca a Costa del Sol. Engel & Völkers registruje rastúci dopyt z Británie, zo Škandinávie, z Beneluxu, zo Švajčiarska a z Rakúska, ako aj zo samotného vnútrozemia Španielska. Oveľa jasnejšia je situácia vo vnútrozemí Španielska, kde na rozdiel od pobrežných oblastí dopyt stále rastie. Len v poslednom štvrťroku 2002 zmenilo svojho majiteľa približne 150 tis. dovolenkových domov, z čoho 90 tis. kupujúcich pochádzalo zo zahraničia.

Zastavenie rozvoja obchodovania s dovolenkovými nehnuteľnosťami na Malorke pochopila aj konzervatívna Ľudová strana (PP), ktorá len nedávno vymenila na špici ľavicovoliberálnu koalíciu. Keďže ekonomický blahobyt Baleár závisí od dovolenkárov a kupcov, chce PP zrušiť niektoré nevýhodné iniciatívy svojich predchodcov, napríklad zmrazenie výstavby prázdninových nehnuteľností.

Costa Brava je perspektívna

Matthias Kühn, najväčší nemecký staviteľ na ostrove, už nemôže počítať s rastúcimi cenami. Jedine v segmente luxusných domov v Andraitxe alebo Son Vide, označovaných aj ako Beverly Hills Malorky, je možné dosiahnuť určitý nárast cien. No ostatní makléri aj tento odhad považujú za príliš optimistický.

Nielen na Malorke a Kanárskych ostrovoch, kde tiež vláda zmrazila novú výstavbu, ale aj na Costa del Sol sa môže rozvoj skončiť, len čo tu doznie nákupná horúčka Britov. Práve oni spôsobili, že za posledných 5 rokov sa cena zastavaného štvorcového metra v Marbelle zdvihla v priemere na 2 335 eur. Ak však Británia zavedie euro alebo sa libra oslabí, skončí sa obchodovanie v Andalúzii.

Atraktívny nárast ceny sa predpovedá len pre veľmi obľúbenú oblasť Costa Brava, región okolo Alicante a Murcie na Costa Blanca. V okolí Murcie vyrastajú nové dovolenkové areály a golfové ihriská a ceny ešte poskytujú manévrovací priestor na dohadovanie. Tento prašný, suchý a turisticky doteraz neveľmi otvorený región však bude v nadchádzajúcich rokoch výrazne profitovať z národného plánu zavodňovania. Podzemné transportné systémy z vlhkejšieho severu majú rozzelenať vzdialené oblasti.

Makléri dúfajú, že opäť budú kupovať Nemci, ktorí najradšej za svoje nehnuteľnosti platili v hotovosti, čo doteraz zamestnáva daňové úrady. Trh na Malorke by tak po odvolaní zákazu výstavby mal opäť ponúknuť viac nehnuteľností podľa ich vkusu: vysokú kvalitu, najviac 100 m2 obytnej plochy za cenu pod 300 tis. eur. Nové nehnuteľnosti by mali vznikať na princípe amerických prázdninových oblastí, kde sa byt bude nachádzať v rámci areálu, ktorého správca ho môže v prípade neprítomnosti majiteľa prenajímať a udržiavať.

Najviac nakupujú Briti a Španieli

To je dôležitý bod pre kupcov, ktorých ani veľmi nezaujíma počet slnečných mesiacov ako skôr výnosy. Kto na určitý čas prenajme svoju nehnuteľnosť, profituje z toho najmä na Kanárskych ostrovoch a Costa del Sol, kde klíma láka po celý rok. Niektorí odborníci si myslia, že v určitých prípadoch by tu mohla nehnuteľnosť dokonca priniesť zisk. A aj keď nie, prenájom môže vyrovnať obrovský balík nákladov. Dopyt totiž rastie, prázdninové domy čoraz viac vytláčajú hotely v rebríčku obľúbenosti. Ako povedala riaditeľka Instituto de Estudios Turisticos Natalia Rodríguezová-Salmoneová, čoraz viac ľudí už nemá záujem na dovolenke vzdať sa životného priestoru, o bazén sa deliť so stovkami ľudí a stáť v dlhom rade v bufete.

Práve vzhľadom na ceny je dôležité pozorne zvážiť, pre ktoré typy domov budú ceny rásť alebo zostanú stabilné a pre ktoré zasa pokles ohrozí predajnú hodnotu. Najdôležitejšie pravidlo znie: Záleží na lokalite. Na drahom juhozápade ostrova, v starom meste Palmy de Mallorca a v oblasti Llucmajor, očakávajú makléri rastúce ceny. Na severovýchode Malorky, v oblastiach ako Clonia St. Pere, Costa de los Pinos a Costa Canyamel, klesá dopyt nemeckých záujemcov, čo však vyrovnáva rastúci záujem Angličanov a Španielov. V tomto regióne Engel & Völkers predpokladá rast cien len v prípade stavebných pozemkov a menších objektov.

Ceny klesnú pravdepodobne v strede ostrova v oblastiach Santa Maria a Alaró. Výnimkou v tomto negatívnom trende sú voľné pozemky a domy v tradičnom stavebnom štýle Malorky, tzv. fincas. Obidva segmenty zostanú aj napriek svojej polohe stabilné.

Problém: stavebné povolenie

Okrem vývoja cien by si záujemcovia o nehnuteľnosť mali dávať pozor na niektoré osobitosti trhu nehnuteľností. Žiadosť o stavebné povolenie sa rovná lotérii, keďže rozhodnutie úradov je jednoducho nepredvídateľné. Ten, kto plánuje kúpiť nezastavaný pozemok alebo chce urobiť menšie stavebné úpravy už na existujúcom objekte, by mal kúpnu zmluvu podpísať až po tom, čo sa ubezpečí, ž