Nové pravidlá pre hypotéky: Brusel chce zatočiť s realitnými bublinami

Prepálený realitný trh a nezodpovedné pôžičky viedli k prepuknutiu finančnej krízy v Spojených štátoch, rovnaká bublina spľasla aj v Španielsku a Írsku, pričom obe krajiny požiadali o medzinárodnú finančnú pomoc. Európsku úniu hypotekárna kríza nezasiahla natoľko ako USA, napriek tomu spôsobila obrovské problémy. Celkovo je v „dvadsaťsedmičke“ požičaných zhruba šesť biliónov eur, hypotéky dosahujú skoro polovicu unijného HDP. Podľa komisára Michela Barniera malo v roku 2008 nedoplatky na splátkach desať percent európskych domácností.

Stav hypotekárnych úverov pre obyvateľstvo bol na Slovensku na konci roka 2012 evidovaný na úrovni 4,1 mld. EUR. Iné úvery na nehnuteľnosti, často sa správajúce veľmi podobne ako hypotéky, boli vykázané vo výške 7,2 mld. EUR. "V prípade hypotekárnych úverov prišlo medziročne k nárastu o 3,4 %, v prípade iných úverov na nehnuteľnosti bol nárast ešte viditeľnejší a to o 17,3 %," uviedla Eva Sadovská, analytička Poštovej banky.

Úradníkom vadia hlavne nezodpovedné pôžičky, priveľa ľudí získalo peniaze bez ohľadu na bonitu. Napríklad vo Veľkej Británii bolo v rokoch 2006 a 2007 podľa komisie poskytnutých 45 percent hypoték bez overenia príjmu. "Bonita klienta sa zisťuje vždy pri posudzovaní žiadosti o nový úver a taktiež pri obnove úrokovej sadzby. Nezaznamenali sme nárast počtu nesplácaných úverov, klienti využívajú možnosť odkladu splátok," povedala Zuzana Eliášová, hovorkyňa ČSOB Finančnej skupiny

Predpismi chcú euroúradníci zakázať odmeňovanie v bankách a finančných inštitúciách, ktoré by sa odvíjalo od počtu schválených hypoték, čo sa ukázalo ako jeden z hnacích motorov vedúcich k nezodpovedným pôžičkám."V prípade úverov na bývanie, či už hypoték alebo iných úverov na nehnuteľnosti, je podiel zlyhaných úverov na Slovensku pomerne nízky. Na konci vlaňajšieho roku predstavovali podiely zlyhaných úverov v prípade týchto dvoch typov úverov 2,6 %, resp. 2,8 %," upresnila Sadovská.

EÚ chce posilniť cezhraničnú konkurenciu medzi poskytovateľmi hypoték. Aby sa ľudia dokázali lepšie zorientovať v ponuke, budú mať poskytovatelia hypoték za povinnosť informácie o svojich ponukách poskytovať naprieč únijným blokom podľa vopred dohodnutého štandardizovaného kľúča.

Výrazne sa sprísnia nároky na maklérov a pracovníkov úverových firiem, ktoré pôžičky poskytujú. Bude sa od nich požadovať, aby ako držitelia licencie mali absolvovanú odbornú skúšku, podobne ako investiční či poisťovací sprostredkovatelia. Finanční poradcovia sa ohradzujú, že im to prinesie zvýšené náklady.

Brusel argumentuje, že nové pravidlá nebudú iba skúmať úverovú spoľahlivosť žiadateľov, ale dokážu aj lepšie ochrániť spotrebiteľov. Napríklad upozorňovaním na zmenu úrokových sadzieb a väčšou trpezlivosťou pri neplatičoch, zmiznú aj „tresty“ za predčasné splatenie hypotéky. Ani zabavenie dlžníkovej nehnuteľnosti už nebude tak promptné ako doteraz.



"Spotrebitelia získajú konečne ochranu, akú si zaslúžia. Budú lepšie informovaní, takže si budú môcť vybrať takú hypotéku, ktorá bude najlepšie vyhovovať ich potrebám a bude mať najvýhodnejšie finančné podmienky. Budú si pri tom vedomí rizík, ktoré podstupujú," uviedol eurokomisár pre vnútorný trh Michel Barnier.

Vo forme nových hypotekárnych úverov požičali vlani banky na Slovensku retailovým klientom 0,8 mld. EUR, formou nových iných úverov na nehnuteľnosti 2,5 mld. EUR. "Silnými boli predovšetkým mesiace máj a jún, avšak svojou úverovou silou prekvapili aj október a november. Napriek tomu, objem novoposkytnutých či už hypoték alebo iných úverov na nehnuteľnosti zaostal svojim objemom za rokom 2011 (o -11 %, resp. o -4 %)," uzatvára analytička Sadovská.

Nové pravidlá ešte musí schváliť Európsky parlament a odsúhlasiť členské štáty EÚ. Ak prejdú legislatívnym procesom, platiť by začali v roku 2015.U nás sa odborníci zhodujú, že aktuálne sú podmienky týkajúce sa hypoték nastavené dostatočne prísne."Každopádne banka bude postupovať v súlade s platnými legislatívnymi zmenami," skonštatovala za ČSOB Eliášová.

Regulácia hypoték podľa EÚ:

- Jednotlivé krajiny EÚ majú zaistiť, aby veritelia aj sprostredkovatelia úverov poskytli spotrebiteľom úplné vysvetlenie zmluvy. Musia dokázať posúdiť úroveň znalostí a skúseností žiadateľa s úverom tak, aby mu prispôsobili aj mieru vysvetlenia.

- Makléri a zástupcovia firiem, ktorí predávajú úvery, budú musieť mať odbornú skúšku, podobne ako investiční sprostredkovatelia. Sprostredkovateľom hypotekárnych úverov bude môcť byť len osoba bezúhonná, poistená proti spôsobeným škodám. Zoznam sprostredkovateľov hypoték bude sprístupnený v registri.

- Pokiaľ sa k hypotéke otvára účet, poskytovateľ úveru musí zahrnúť náklady na vedenie účtu do ročnej percentuálnej sadzby nákladov.

- Ak sa žiadosť o úver zamietne na základe údajov z niektorej databázy, musí sa zverejniť informácia, kde sa hľadalo.

-Sprostredkovateľ musí pri posudzovaní bonity klienta získať nielen informácie o jeho finančnej situácii, ale tiež o referenciách a cieľoch a na základe toho vybrať produkt.

- Dlžník musí mať právo predčasne splatiť úver. V takom prípade má nárok na zníženie celkových nákladov úveru, ktoré pozostávajú z úrokov a nákladov za zostávajúcu dobu platnosti zmluvy.