Limity realitného trhu v EÚ: Nie všade kúpite, čo chcete

V niektorých krajinách totiž platia dočasné obmedzenia. Noví členovia, ako napríklad Chorvátsko, si mohli vyjednať sedem aj viacročné obmedzenia na nákup poľnohospodárskej pôdy. V Bulharsku, Rumunsku a inde ešte doznievajú určité obmedzenia dohodnuté v čase vstupu. V Maďarsku si môžu cudzinci až do budúceho roka poľnohospodársku pôdu len prenajímať, nie kupovať. V Poľsku padnú posledné obmedzenia na trhu s nehnuteľnosťami až v roku 2017.

V Česku môžu cudzinci z EÚ aj neúnijných krajín napriamo kupovať nehnuteľnosti určené na bývanie od mája 2009, keď sa skončilo päťročné prechodné obdobie prerokované počas vstupu ČR do Európskej únie. Od apríla 2011 smú občania EÚ kupovať v ČR aj poľnohospodársku pôdu, od vlaňajška vrátane štátnej. Desiatky tisíc hektárov však už pred rokom 2011 vlastnili zahraničné firmy, ktoré mali v krajine sídlo, rovnako ako občania EÚ, ktorí sa na území ČR už tri roky zdržiavali a hospodárili.

Dánsko je jedinou krajinou EÚ, kde od čias Maastrichtskej zmluvy platia trvalé obmedzenia pre nákup tzv. druhých domovov, teda chát a iných rekreačných objektov. Teraz však Dáni zvažujú, že o trvalých obmedzeniach, ktoré si predtým vyjednali, usporiadajú referendum.

Odborný časopis Valuer si napriek niektorým pretrvávajúcim obmedzeniam v EÚ myslí, že  "na základnej úrovni je cezhraničné investovanie do nehnuteľností (v EÚ) zaistené". Jedným dychom ale dodáva. "Cezhraničné investície sa v posledných dvadsiatich rokoch rozmohli natoľko, že realitní operatéri už nie sú spokojní so ,základnými slobodami'. Chcú úplnú slobodu, používať preferované investičné nástroje." To však naráža na celý rad bariér, ktorých spoločným menovateľom je skutočnosť, že Únia nie je oblasťou s jednotnou právnou kultúrou. Naopak, spája niekoľko úplne odlišných právnych okruhov. Britsko - írsku oblasť common law, región vychádzajúci z Napoleonského Code civile (všetky krajiny kontinentu na západ od Nemecka), východoeurópske transformačné štáty, severské štáty či nemeckú právnu oblasť.

V minulom desaťročí sa napríklad Nemci pokúšali vytvoriť akési "európske pasy" pre svoje realitné fondy. Túto snahu ale pochovala finančná kríza a vlna regulácií, ktorá prišla v súvislosti s úsilím upevniť rútiaci sa bankový sektor. Zasiahla aj finančné služby, ako je obchodovanie s realitami.

Na túto oblasť pôsobia samozrejme aj iné únijné aktivity, napríklad snahy presadiť výstavbu energeticky efektívnych budov. A tak aj keď Únia nemá jednotné pravidlá pre operácie s nehnuteľnosťami, jej aktivity do tohto sektoru stále viac zasahujú, hoci obchodovanie s pozemkami a budovami sa stále vo väčšine ohľadov riadi národným právom.

Hlavné rozdiely v EÚ:
- Nehnuteľnosti a hypotéky sú definované rôzne (v závislosti od krajiny)
- Registrácia zakúpených nehnuteľností slúži v rôznych krajinách na rôzne účely, líšia sa jej formy aj procedúry
- Dôležité nástroje pre realitné operácie sa vyskytujú len v určitých častiach EÚ, v iných chýbajú (napr. notárske listiny sa používajú len na kontinente)

Nová legislatíva

Záujemcovia o kúpu domu alebo bytu v rámci Európskej únie by mali byť lepšie informovaní o nákladoch a rizikách spojených s hypotekárnymi úvermi. Mali by byť tiež čiastočne chránení proti výkyvom na trhu, ktoré zvyšujú ich splátky. Podľa nových pravidiel, ktoré v utorok Európsky parlament (EP) predbežne schválil, by mali byť chránení aj v prípade, keď nie sú schopní úver splácať. Pred konečným schválením nových predpisov chce parlament zabezpečiť, že budú riadne uplatňované v celej EÚ.

Nová legislatíva sa bude vzťahovať na hypotéky na obytné nehnuteľnosti, rezidenčné nehnuteľnosti, vrátane kancelárskych priestorov a stavebných pozemkov. Niektoré požiadavky novej smernice by sa mali upraviť tak, aby odrážali rozdiely medzi vnútroštátnymi trhmi s hypotékami a nehnuteľnosťami členských štátov EÚ. Informácie pre kupca by mali byť predložené v jednotnom formáte v celej EÚ.

Všetkým osobám, ktoré podpisujú v EÚ zmluvu o hypotekárnom úvere, by sa mali podľa návrhu poskytnúť informácie potrebné na porovnanie úverových produktov a pochopenie celkových nákladov a dlhodobých finančných dôsledkov vyplývajúcich z úveru. Ponúkané úverové podmienky musia zodpovedať ich súčasnej finančnej situácii a musia brať do úvahy ich vyhliadky a možné poklesy. Kupci by mali získať aj povinnú sedemdňovú lehotu na rozmyslenie pred uzavretím zmluvy alebo sedemdňovú lehotu na odstúpenie od zmluvy.

Poslanci do návrhu smernice vložili pravidlá umožňujúce napríklad kupcom splatiť úver predčasne, a to za splnenia všetkých podmienok, o ktorých rozhodnú členské štáty a pri naplnení práva veriteľa na spravodlivé odškodnenie predčasného splatenia úveru. Sankcie spotrebiteľovi za predčasné splatenie úveru však budú zakázané. Pri úveroch uzatváraných v cudzej mene bude musieť byť spotrebiteľ pred podpisom zmluvy upozornený na to, že sa splátky môžu zvýšiť. Prípadne by mohol spotrebiteľ, za určených podmienok a vo výmennom kurze uvedenom v zmluve o úvere, zmeniť menu zmluvy.

Poslanci pridali nové pravidlo, podľa ktorého by vrátenie zástavy, napríklad nehnuteľnosti samotnej, stačilo na splatenie úveru za predpokladu, že sa tak veriteľ a dlžník v zmluve výslovne dohodnú. V prípade, že dlžník nie je schopný úver splácať, musí legislatíva obsahovať požiadavky na to, aby bol predaj zástavy uskutočnený za "najlepšiu možnú cenu". V prípade, že po predaji zástavy ostane nesplatený dlh, mali by byť v záujme ochrany spotrebiteľa a zabránenia ich dlhodobému nadmernému zadlžovaniu takisto zavedené opatrenia uľahčujúce jeho splácanie.