Päť rád, ako môžu nehnuteľnosti vyniesť viac ako sporenie
Pridajte názor
Foto:SITA
14. 10. 2013 - Až do vypuknutia finančnej krízy boli nehnuteľnosti veľmi populárnou investíciou. Aj medzi drobnými investormi sa našli takí, ktorí si kúpili pozemok alebo byt, a potom už len spokojne sledovali, ako jeho cena rastie. To ale kríza zmenila.
Cena nehnuteľností často výrazne poklesla a mnoho investorov utrpelo citeľné straty. Pokiaľ však neboli nútení predať, je často len otázkou času, kedy sa cena vráti nad cenu nákupnú. Ako to už často býva, investičný apetít sa prehupol do druhého extrému a investori sa dnes realít boja. To sa ale podľa Chrisa Kottnauera z investičnej spoločnosti Capitalinked skôr alebo neskôr zmení.
Prečo? Pretože dnes je na trhu dostatok veľmi kvalitných nehnuteľností, ktoré dokážu „pracovať“ s výnosom vyšším, než za koľko získate hypotéku na ich kúpu. No skôr, ako sa rozhodnete pre nákup investičnej nehnuteľnosti, ktorú budete prenajímať, prečítajte si pár užitočných rád.
1. Lokalita
S nehnuteľnosťou nepohnete. V prípade, že vyjednávate o kúpnej cene, alebo výške nájmu, poloha nehnuteľnosti je najdôležitejšia zo všetkých parametrov. Prenajať nehnuteľnosť v exkluzívnej zóne bude vždy jednoduchšie, ako niekde na periférii. A to vždy, aj keby vyčíňala ekonomická kríza.
2. Výnosy
Ak patríte k investorom oprávnene zúfalým z výnosu bankových vkladov a štátnych dlhopisov, môžu vám dobre prenajaté nehnuteľnosti určite ponúknuť vyššiu návratnosť. Ročný výnos investície spočítate jednoducho: váš výnos z prenájmu, očistený o náklady, delený cenou nehnuteľnosti. K tomuto výnosu je samozrejme nutné pripočítať alebo od neho odpočítať vývoj trhovej ceny nehnuteľnosti. Výhodou nákupu investičnej nehnuteľnosti je fakt, že sa pravdepodobne nachádzame v dolnej časti cenového cyklu. Naozajstné dno trafíte len ťažko, to ale ako dlhodobý investor nepotrebujete. Podstatné je, že ste schopní nakúpiť nehnuteľnosť s výnosom, ktorý s rezervou pokryje náklady na jej financovanie a ste schopní tento výnos udržať. To znamená nájsť pri výpadku nájomníka nového, na obdobnej výške nájmu. Na obnovenie cenového rastu na trhu potom máte dosť času si počkať.
3. Rezidenčné vs. komerčné
Kľúčová je voľba medzi nákupom rezidenčnej investičnej nehnuteľnosti, prenájom bytu alebo domu, a komerčnej nehnuteľnosti, obchodu, kancelárskeho centra a pod. Pozrime sa na porovnanie ich základných charakteristík.
| Čo zvažovať pri investícii do rezidenčnej a komerčnej nehnuteľnosti | ||
|---|---|---|
| Nehnuteľnosť | Rezidenčná | Komerčná |
| Výnos | Nižšia | Vyššia |
| Likvidita | Vyššia (byt, dom predáte jednuduchšie než kancelársky obejkt) | Nižšia (za dobrej hospodárskej situácie je úspešný predaj len otázkou času, pri nepriaznivej situácii zohrá kľúčovú úlohu lokalita) |
| Náročnosť na správu | Nižšia | Vyššia (odborné práce pri údržbe) |
| Citlivosť na hospodársky vývoj | Nízka (Nebezpečenstvo vzniká až vtedy, ak sa nájomník dostane do finančných ťažkostí) | Vysoká (prípadná hospodárska recesia sa priamo premieta do finančných výsledkov nájomníkov, tí potom hľadajú lacnejšie riešenie) |
| Objem investície | Nižší | Vyšší (na väčšie s pomocou hypotéky alebo spoluinvestora) |
| Zdroj: Capitalinked | ||
4. Kupuj dole, predávaj hore
Pre úspešnosť vašej investície je samozrejme kľúčové, aby ste predávali so ziskom. Najväčší problém nastáva, ak odíde nájomník a nehnuteľnosť sa vám nepodarí prenajať za podobných podmienok. Buď musíte s cenou výrazne dole alebo nového nájomníka nenájdete vôbec. Preto, keď kupujete investičnú nehnuteľnosť, uistite sa, že podobne kvalitné nehnuteľnosti v rovnakej lokalite nemajú v danej chvíli v ponuke nižší nájom. Ak áno, majte sa na pozore. Ak to zistíte vy, dokáže túto informáciu získať aj váš nájomník a ušetriť chce predsa každý...
5. Spokojný prenajímateľ, platiaci nájomník
Hodnotu vašej nehnuteľnosti môžete významne zvýšiť kvalitou zmluvy s nájomníkom. Dôležité sú samozrejme parametre ako výška nájmu a dĺžka nájomnej zmluvy vrátane každoročného zvýšenia nájmu o infláciu, ktoré by malo byť samozrejmosťou.
Pre hodnotu nehnuteľnosti sú ale dôležité aj kvalitatívne kritériá. Teda napríklad to, nakoľko je pre vášho nájomníka pracné alebo ťažké zmeniť adresu. Napríklad pre reštauráciu so stálou klientelou môže byť zmena lokality veľmi nevýhodná. Potom máte oveľa silnejšiu pozíciu pre vyjednávanie lepšej nájomnej zmluvy. S každým zlepšením podmienok nájomnej zmluvy, prípadne prenájmom doteraz nevyužitých priestorov, rastie úmerne cena nehnuteľnosti. U investičnej nehnuteľnosti môžete pre úspech svojej investície veľa urobiť sami.
+1. City bokom, toto je biznis!
I Keď sme na začiatku spomenuli, že najdôležitejšia je lokalita, je tu predsa ešte niečo dôležitejšie. Nenechajte sa ovplyvniť emóciami, ktoré pri každej nehnuteľnosti hrajú určitú rolu. V rovnakej lokalite ste vyrastali, páči sa vám architektúra, bude vám cťou byť "pánom domácim" pre prestížneho nájomcu... Vecí, ktoré vám môžu lichotiť, je priveľa. Nedajte sa nimi ovplyvniť. Excelová tabuľka s vypočítanými parametrami investície je v tomto prípade váš najlepší priateľ. A nebojte sa konzultovať ani s kolegami a skutočnými odborníkmi. Majte uši nastražené pre akékoľvek, najmä kritické pripomienky. Úspešné investovanie do nehnuteľností je často založené na skvelých informáciách a kontaktoch. Kto toto pravidlo podcení...