Shiller: Vlastné bývanie je otrasná investícia

Robert Shiller, ktorý len pred pár dňami získal tohtoročnú Nobelovu cenu za ekonómiu, sa pozrel na vývoj realitného trhu s bývaním v USA medzi rokmi 1890 a 1990 výhradne očami investora. Dospel k záveru, že investícia do bývania neprináša takmer žiaden viditeľný reálny výnos. Ak človek radšej investuje do vlastného podnikania, urobí oveľa lepšie.

Podľa Shillera je potrebné rozdeliť nehnuteľnosť kúpenú za účelom bývania a za účelom investovania. Pri konečnom rozhodnutí treba brať do úvahy aj faktory, ktoré nie sú na prvý pohľad viditeľné. Bývanie vo vlastnom totiž pre väčšinu ľudí nepredstavuje v prvom rade investíciu. Ak porovnáme podnájom a vlastné bývanie, skutočne kúpa vlastného prináša nespočetné množstvo výhod. Pokojné známe prostredie, pocit bezpečia s vedomím, že sa nemusíte prispôsobovať majiteľovi, že zatlčiete klinec do steny tam, kde to uznáte za vhodné, keď sa rozhodnete pre modernizáciu kúpeľne, urobíte to vtedy a tak, ako sa vám to najviac hodí...



Je pravda, že v Spojených štátoch sa bývanie nepovažuje za investíciu a väčšina ľudí je ochotných prijať nižšiu návratnosť investícií, ktoré vynaložili na bývanie. Ak obyvateľstvo vo vysokej miere vlastní bývanie, údajne sa tým zvyšuje nezamestnanosť, lebo priveľa času je potrebné stráviť dochádzkou za zamestnaním. Kým prvá mapa ukazuje koľko percent populácie vlastní v 41 krajinách byt, či dom na bývanie, druhá dokumentuje úroveň celkového ekonomického vývoja a je takmer pravým opakom tej prvej. Krajiny s vysokou mierou vlastníctva nehnuteľnosti na bývanie sú výrazne menej ekonomicky produktívne.

Švajčiarsko, kde vlastní najmenej obyvateľov dom, či byt, je jedným z najbohatších a najvyspelejších krajín. Na druhom konci spektra sú menej rozvinuté štáty východoeurópskych národov s nižšou úrovňou HDP na obyvateľa. Tu zároveň nájdeme aj niektoré krajiny s najvyššou úrovňou vlastných domov a bytov. USA a Kanada sú zelené na oboch mapách, spájajú v sebe relatívne vysokú úroveň ekonomického rozvoja s relatívne nízkym počtom majiteľov vlastných domov.

Ak chcete získať ešte lepší pohľad na súvislosť vlastníctva a hospodárskej produktivity, pozrite sa na tento graf. Cez jednoduchú korelačnú analýzu zobrazuje počet majiteľov vlastných domov a ekonomický výstup  na základe HDP na osobu. I keď tu priama súvislosť nie je, trend je zarážajúci.

Aj na Slovensku platí: ak máš svoj vlastný domov, je to v poriadku, ak nie, je mi ťa ľúto. Naopak vo Francúzsku, Nemecku, Japonsku len polovica obyvateľstva má vlastné bývanie. Pre väčšinu ľudí predstavuje kúpa nehnuteľnosti na bývanie najväčšiu a často krát jedinú investíciu. Rezidenčná nehnuteľnosť je ale pre jedinca aj pre celé hospodárstvo neproduktívna investícia. Nevytvára pracovné miesta, pohltí investičný kapitál verejnosti a je z pohľadu realitnej bubliny aj nebezpečná.

Vedci Adam S. Posen a Tomáš Hellebrandt v jednej zo svojich analýz poukázali na skutočnosť, že v histórii za najväčšie finančné a ekonomické kolapsy sú zodpovedné realitné bubliny. Žiaden iný segment nespôsobil toľko problémov v minulosti ako nehnuteľnosti a trh s bytmi. Natíska sa teda otázka: ste si istí, že ste si správne vybrali najväčšiu investíciu svojho života?

Rezidenčná nehnuteľnosť nie je celkom bez rizika, a neprináša žiadny mimoriadny výnos. Každý sa riadi heslom: radšej budem to svoje postupne splácať, ako platiť za nájom, čo sú vyhodené peniaze.  Robert Shiller súhlasí, ale berie do úvahy klady aj zápory. Pri kúpe vlastnej nehnuteľnosti na bývanie ponúka dve rady.

Prvou je, aby ste si čisto z investičného hľadiska by byt nekupovali. Pokúste sa radšej nasporené peniaze vložiť do nejakého podnikania, napr. vlastnej firmy.

Ďalšia rada je, nekupujte vtedy, keď je boom realitného trhu. Keď čítate správy o tom, že ceny nehnuteľností rastú o 10 percent už niekoľko rokov, že na nehnuteľnosti sa dá iba získať a že banky sa hrnú do poskytovania lacných úverov na nehnuteľnosti. Vtedy je viac ako isté, že sa práve nafukuje bublina a trh s nehnuteľnosťami čaká čoskoro kolaps.