Čínska realitná kríza: Prečo kolabuje trh s bývaním a čo to znamená pre širšiu ekonomiku

Nedávna vlna hypotekárnych štrajkov kupujúcich celej Číne odhalila riziko, ktoré sa nahromadilo na trhu v priebehu posledných dvoch desaťročí. Hypotekárne štrajky začali začiatkom tohto roka medzi skupinou ľudí, ktorí si kúpili bývanie v budove Evergrande v meste Jingdezhen v provincii Ťiang-si, ale protesty sa odvtedy rozšírili aj na iných kupcov po celej Číne. Podľa neformálnych prieskumov zverejnených on-line sa predpokladá, že viac ako 300 skupín vlastníkov odmieta zaplatiť 150 až 370 miliárd USD ako pôžičky na bývanie. Všetci títo demonštranti majú jedno spoločné: platili hypotéky, často s úročením 5 – 6 %, za bývanie, v ktorom nikdy nežili. To je bežný spôsob kúpy nehnuteľnosti v Číne. Spúšťačom štrajkov kupujúcich je rozšírená viera medzi týmito demonštrantmi, že prostriedky, ktoré majitelia zaplatili vopred staviteľom týchto nehnuteľností, boli zneužité.

V rámci systému predpredaja kupujúci vkladajú peniaze na účet pred postavením nehnuteľnosti. Čínske banky a miestne úrady sú povinné sledovať, ako developeri využívajú tieto prostriedky. Developeri by nemali mať prístup ku všetkým peniazom, kým počas procesu výstavby nedosiahnu určité vopred dohodnuté míľniky. Kupujúci sa však nedávno začali sťažovať, že mnohé banky, či už o tom miestne úrady vedia, alebo nie, poskytujú pôžičky developerom pred dosiahnutím požadovaného štádia prác.

Kupujúci sa tiež sťažovali, že hoci tieto prostriedky mali byť držané na určených viazaných účtoch, ktoré môžu regulačné orgány monitorovať, niekedy to tak nie je, čo umožňuje vývojárom vyhnúť sa predpisom . Celkovo sa títo kupujúci domnievajú, že voľná regulácia fondov poskytla niektorým vývojárom pokušenie a schopnosť pokračovať v investíciách do nových projektov tým, že si požičiavali viac pred dokončením súčasných projektov.



V skutočnosti bežne pozorovaným vzorom v čínskom odvetví developmentu je, že developeri kupujú pozemky, zaväzujú ich bankám, aby získali úvery, spustia projekty, začnú proces predpredaja s kupujúcimi a potom použijú tieto prostriedky na nákup pozemkov pre iné projekty. V takejto schéme môže ísť len časť finančných prostriedkov kupujúceho na výstavbu jeho vlastnej nehnuteľnosti. V dôsledku toho nedávna kríza likvidity v sektore zastavila mnohé projekty, pretože zúčastnení developeri si nemôžu dovoliť pokračovať v stavbe.

Vzostup a pád čínskeho trhu s nehnuteľnosťami
Dnešná situácia nasleduje po boome na čínskom trhu s nehnuteľnosťami. Trh s bývaním sa od začiatku roku 2000 tešil dlhému vzostupu, ktorý dosiahol vrchol v roku 2018 pred postupným ochladzovaním, ktoré sa skončilo prudkým poklesom predaja začiatkom roka 2022. Predaj nových domov tento rok výrazne klesol, pričom hodnoty klesli o 22 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka.



Slabý trh výrazne znížil financovanie dostupné pre developerov. Toto je hlavná príčina súčasnej situácie, keď developeri pozastavili výstavbu, čo spôsobilo, že majitelia nehnuteľností vyšli do ulíc s tým, že odmietajú platiť hypotéky.

Dôležitú úlohu zohráva aj sprísnenie úverových podmienok. Kľúčovou zmenou v politike je okrem iného vládne nariadenie o „troch červených líniách“ , ktoré bolo zavedené v auguste 2020. Kategorizuje developerov podľa toho, koľko dlhu držia, čo potom určuje, o koľko viac si môžu ročne požičať.

Viac ako 60 % developerov dosiahlo v roku 2021 aspoň jeden z dlhových prahov stanovených regulačnými orgánmi. Približne 10 %, vrátane krízou zasiahnutého Evergrande, porušilo všetky tri, čo znamená, že už nebudú môcť získať nové pôžičky na daný rok. Výsledná úverová kríza priviedla mnohých developerov do stresovej pozície, pričom niektorí dokonca vyhlásili bankrot. 

Širšie účinky
Potenciál vlny bankrotov developerov je v súčasnosti najväčším rizikom pre čínsky trh s bývaním a môže viesť k veľkému množstvu nedokončených nehnuteľností. Čínski developeri si vo všeobecnosti požičiavajú veľa peňazí na financovanie prebiehajúcej výstavby. Zatiaľ čo priemerný pomer dlhu k aktívam v odvetví je okolo 65 %, niektoré z popredných spoločností sú ešte viac zadlžené. 

Odvetvie tiež zaznamenalo postupný pokles schopnosti developerov splácať krátkodobé dlhy, čo naznačuje nižšiu celkovú likviditu a ponecháva odvetvie zraniteľné voči finančným šokom. Bežný ukazovateľ je miera likvidity, ktorá sa vypočítava vydelením celkových obežných aktív spoločnosti jej celkových obežných záväzkov. Klesajúci pomer naznačuje menšiu ochranu pred krátkodobými finančnými problémami. 

Riziko z realitného sektora by sa mohlo preliať aj do širšej ekonomiky prostredníctvom bánk a miestnych vlád, čo sú dva najväčšie subjekty podporujúce rast Číny.

Banky požičiavajú kupujúcim aj developerom, a tak by v prípade kolapsu trhu s bývaním mohli čeliť nárastu nedobytných pohľadávok. Dobrou správou je, že tieto úvery tvoria relatívne malý podiel na celkových úveroch bánk. Na druhej strane, realitný development predstavuje len 6,2 % celkových úverových portfólií čínskych bánk. Napriek tomu by veľké zlyhania mohli viesť banky k sprísneniu úverových podmienok, čo by spôsobilo ešte väčší pokles likvidity trhu.

Miestne samosprávy sa často vo veľkej miere spoliehajú na predaj pôdy za účelom získania príjmu, a tak neschopnosť zabezpečiť stabilný tok príjmov z predaja pôdy by mohla ovplyvniť ich investičné a urbanizačné projekty. To by bola ďalšia brzda zotavovania Číny z pandémie v čase, keď už má problémy kvôli prebiehajúcej vládnej politike nulového výskytu COVIDu.

Pokiaľ ide o globálne dôsledky, stojí za to pripomenúť, že čínska politika „uzavretého“ kapitálového účtu obmedzuje pohyb peňazí do a z krajiny. To do značnej miery izoluje čínsky finančný trh od medzinárodného trhu. Takže na rozdiel od globálnej finančnej krízy v rokoch 2007 – 2008 by tieto zlyhania pravdepodobne priamo neovplyvnili svetovú ekonomiku, hoci krajiny, ktoré obchodujú s Čínou, môžu zaznamenať mierny pokles dopytu zo strany svojich čínskych spotrebiteľov.