Hypotekárny úver – rýchla cesta k peniazom?

Ak vychádzame zo súčasného stavu na slovenskom trhu, dopracujeme sa k zisteniu, že hypotekárne úvery (ďalej len HÚ) poskytuje 5 bankových subjektov: Slovenská sporiteľňa(SLSP), Všeobecná úverová banka (VÚB), Istrobanka (IB) Tatrabanka(TB) a HypoVereinsbank (HPVB). Produkt je rovnaký, sú tu iba drobné rozdiely v podmienkach. Najprv si spomeňme to čo je pre všetky subjekty totožné.

Čo je vlastne hypotekárny úver?

Hypotekárny úver je v súčasnosti asi najrýchlejší spôsob ako sa dostať k peniazom bez potreby dlhodobo sporiť. Samozrejme k peniazom sa dá prísť aj rýchlejšie, ale my máme na mysli legálnu cestu…

Možnosti použitia HÚ sú striktne vymedzené. Dá sa použiť len na výstavbu alebo kúpu bytov a rodinných domov, prípadne na ich rekonštrukciu. Možné je aj refinancovanie predtým poskytnutého úveru použitého na investíciu do nehnuteľnosti.

Nemožno ho použiť na vysporiadanie dedičských podielov, bezpodielového spoluvlastníctva manželov, prípadne na preúverovanie stavebných úverov, prv poskytovaných Slovenskou sporiteľňou, na úvery hypotekárne s poskytnutím štátneho príspevku k úroku z HÚ.

Úroková sadzba HÚ sa v súčasnosti pohybuje zhruba v rozpätí od 10% až do 12,5%. Vzhľadom na súčasný trend sa očakáva postupné znižovanie sadzieb, ktoré už začala SLSP a ostatné subjekty sa tomuto trendu prispôsobujú.

Na HÚ sa vzťahuje štátny príspevok, ktorý vlastne upravuje úrokové sadzby o 5% smerom dolu a tak robí úver ešte dostupnejším. Tento príspevok sa však vzťahuje len na úvery použité na kúpu, výstavbu, rekonštrukciu, alebo modernizáciu bytovej jednotky a do výšky 2 500 000 Sk na jednu bytovú jednotku. Výhodou HÚ je okrem iného aj dlhodobosť splácania. Tá je v súčasnosti minimálne 5 rokov. Horná hranica splatnosti HÚ je vo väčšine bánk 30 rokov a je obmedzená dosiahnutím dôchodkového veku žiadateľa. Čiže ak žiadateľ, prípadne jeho manželka dosiahne dôchodkový vek lehota splatnosti končí bez ohľadu na to, koľko rokov uplynulo od žiadosti o úver. Výnimku tvorí iba Tatrabanka, v ktorej je horná hranica splatnosti úveru stanovená na 20 rokov.

Za akých podmienok sa poskytne žiadateľovi úver?

To že si o úver zažiadame samozrejme ešte neznamená, že ho aj dostaneme. Hypotekárne úvery sú zabezpečované výlučne nehnuteľným majetkom. Banka poskytne HÚ len do výšky 60% z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Pri žiadosti o HÚ je rozhodujúcim faktom aj výška mesačného príjmu. Výška mesačných splátok HÚ znížených o štátny príspevok nesmie prekročiť 33% čistého príjmu a maximálne mesačné zaťaženie pravidelnými platbami (vrátane mesačných splátok HÚ) nesmie prekročiť 50% čistého príjmu (takýto postup sa uplatňuje v HypoVereinsbank), prípadne sa postupuje tak, že po odčítaní všetkých zákonom stanovených poplatkov (poistné, výživné, zrážok zo mzdy atď) a mesačnej splátky úveru ostane žiadateľovi čistý príjem, ktorý musí byť väčší, alebo sa aspoň rovnať životnému minimu.

Nehnuteľný majetok, ktorým je úver zabezpečený musí tiež spĺňať určité podmienky:

• je naň zriadené záložné právo v prospech banky
• nachádza sa na území SR a je v súkromnom vlastníctve žiadateľa alebo tretej osoby
• je komerčne využiteľný, t.j. predajný a prenajímateľný
• majetkovo-právne vysporiadaný a bez akýchkoľvek záložných práv v prospech tretej osoby
• poistený a riadne ocenený (znalecký posudok)

Ručiť možno aj rozostavanými stavbami, prípadne pripravovanými, ale len vtedy ak ide o domy. Nie je teda možné ručiť rozostavaným bytom, ktorý si chceme zakúpiť ( a to je dosť častý prípad).

Ručiť možno aj pozemkom, na ktorom je rozostavaný dom.

Samotná žiadosť o poskytnutie HU je veľmi rozsiahla a doprevádzaná mnohými potvrdeniami, výpismi a ostatnými náležitosťami. Na základe údajov o nehnuteľnosti a osobe klienta sa banka rozhodne, či úver poskytne alebo nie. Systém rozhodovania a potrebných dokumentov je v každej banke odlišný a preto spomeniem aspoň niektoré základné veci:

Listy vlastníctva, geometrické plány, stavebné povolenia, projektové dokumentácie, rozpočet stavieb, doklady o poistení nehnuteľnosti, o zaplatení dane z nehnuteľnosti, kúpne zmluvy, plán splácania prijatých úverov a plány splácania leasingových splátok, potvrdenia o príjmoch, výpisy z katastra nehnuteľností, kópie z katastrálnej mapy atď. Konkrétne informácie vám poskytnú v každej banke.

A nakoniec najdôležitejšia otázka. Čo ma to bude stáť?

Ak ste sa dočítali až sem, tak vám je jasné, že už vybavenie všetkých potrebných dokladov bude vyžadovať obrovské množstvo energie času a aj peňazí. Teda aj v prípade že žiadny úver nakoniec nedostanete, zaplatíte dosť veľkú sumu. Nevyhnutnosťou, o ktorej vás budú informovať v každej banke je znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť. Podľa dostupných informácii sa cena tohoto posudku pohybuje v rozpätí 2000-5500Sk. Skoro vo všetkých bankách, ktoré poskytujú HÚ je poplatok pri neschválení žiadosti vlastne iba súčtom poplatkov za vybavenie všetkých náležitostí k zmluve. Výnimkou je snáď iba Tatrabanka, ktorá si za spracovanie žiadosti účtuje poplatok 3000Sk.

Ak vyhoviete žiadosti, zaplatíte poplatok spravidla vo výške 0,4%-1% zo sumy poskytnutého úveru. Minimálne a maximálne výšky týchto poplatkov sú vlastne dané obmedzeniami výšky úveru. Minimálna výška poskytnutého úveru je spravidla určená účelom, na ktorý sa úver poskytuje. Pohybuje sa od 100 000Sk v Tatrabanke až po 500 000Sk v HypoVereinsbank. Horná hranica úveru nie je stanovená. Je limitovaná iba hodnotou založenej nehnuteľnosti a príjmom klienta. Pripomeňme si však, že nárok na štátny príspevok zaniká pri sume väčšej ako 2 500 000Sk.

K poplatkom za získanie úveru treba ešte pripočítať poplatky za vedenie bežných a úverových účtov v bankách, ktoré HÚ poskytli. Tieto sumy sa pohybujú v desiatkach korún mesačne. Možno sa to zdá zanedbateľné, ale pri 30 ročnom splácaní môžu aj tieto sumy značne ovplyvniť cenu úveru. V TB je to 20Sk/3mesiace, v SLSP 10Sk/mesiac + 400Sk/rok za vedenie úverového účtu, v HPVB je to 50Sk/mesiac, v IB 8Sk/mesiac a vo VUB 30Sk alebo 45Sk/mesiac, v závislosti od toho, či ide o úver s alebo bez štátnej podpory.

Je vidno, že hypotekárny úver nie je veľmi rýchla cesta k peniazom, ale momentálne asi najrýchlejšia.

A aký je váš názor na situáciu na slovenskom úverovom trhu? Máte nejaké skúsenosti, či už dobré, alebo zlé s poskytovaním úverov? V čom vidíte riešenie nedostatku zdrojov na financovanie výstavby domov a bytov?