Ceny nehnuteľností sú globálne prepojené

Ešte donedávna boli ceny

nehnuteľností v jednotlivých krajinách sveta od seba

izolované. Keď napríklad v roku 1989 došlo v Japonsku

ku krachu cien nehnuteľností (a neskôr aj k burzovému

krachu), ceny v USA, Británii či Nemecku to veľmi

neovplyvnilo. Každá krajina mala vlastný cyklus nárastov a pádov cien. Dnes už to nie je celkom pravda.

Nehnuteľnosti sú komodita ako každá iná

Nehnuteľnosti sa vo väčšine krajín nekupujú v hotovosti, ale prostredníctvom hypotekárnych úverov. Cena hypotéky v podstatnej miere závisí od výšky úrokovej miery, za ktorú hypotekárne banky nakupujú na kapitálovom trhu peniaze. A kapitálové trhy sú vo svete prepojené už takmer 20 rokov. Prostredníctvom medzinárodného obchodu s tovarmi, službami a kapitálom sa vo svete stále viac synchronizujú aj ceny investícií, vrátane nehnuteľností.

K tomuto trendu prispieva aj rozvoj nového typu investícií -

realitných fondov. Hoci sú určené pre veľkých a skúsených investorov, ich princíp fungovania je veľmi podobný ako u obyčajných podielových fondov. Na raste cien lukratívnej nehnuteľnosti sa môže podieľať aj taký investor, ktorý má prostriedky na kúpu len pár metrov štvorcových. Vklady investorov sú prostredníctvom investícií do viacerých nehnuteľ-ností diverzifikované tak, aby sa pokles hodnoty jednej nehnuteľ-nosti prejavil čo najmenej na poklese hodnoty celej investície. Realitné fondy dnes nakupujú nehnuteľnosti určené na bývanie i podnikanie po celom svete a investor z Londýna alebo Bratislavy tak môže profitovať na raste cien v Južnej Afrike či USA.

Zlaté časy...

Posledných šesť rokov bolo pre investorov do nehnuteľností priam zázračným obdobím. Indexy cien nehnuteľností v mnohých krajinách lámali historické rekordy. Na vysokých cenách sa podpísalo viacero faktorov. Tým hlavným bol krach na trhu akcií v roku 2000. Investori sa zúfalo snažili presunúť obrovský objem peňazí z cenných papierov do "bezpečných aktív". Prudký nárast dopytu sa okamžite prejavil v stúpajúcich cenách obytných, ale aj komerčných nehnuteľností. Priemerná cena rodinného domu v USA narástla v rokoch 2001 - 2005 na dvojnásobok. Len v roku 2005 narástla táto cena o 12 %, čo bolo najviac za posledné tri desaťročia. Na porovnanie, v rokoch 1996 - 2000 bol priemerný ročný rast cien domov len štyri percentá.

Prudký nárast cien nehnuteľ-ností po roku 2000 bol podporený aj politikou nízkych úrokov, ktorú prijali centrálne banky veľ-kých štátov, aby odvrátili možnosť ekonomickej recesie. Recesiu sa vďaka nízkym úrokom naozaj podarilo zažehnať a najmä USA (a v menšej miere aj západná Európa) sa tešili z vysokého hospodárskeho rastu. Ekonomické zákony sa však oklamať nedajú. Cenou za politiku nízkych úrokov po krachu akciovej bubliny bol vznik ďalšej cenovej bubliny, tentoraz na trhu nehnuteľností. Kombinácia ekonomického rastu a nízkych úrokov na hypotékach mala preto na ceny nehnuteľností ten istý efekt, ako teplo a vlhko na rast hríbov. Obavy z rastúcej inflácie napokon prinútili centrálne banky pristúpiť k zvyšovaniu úrokových sa-dzieb. Ekonomické zákony opäť zapracovali. Hypotéky zdraželi a dopyt po nehnuteľnostiach začína utíchať.

...a ich koniec?

Vo všeobecnosti ceny nehnuteľností vo svete ešte stále rastú, ale tempo rastu sa spomaľuje. Medziročný prírastok cien bol v druhom kvartáli tohto roka len polovičný v porovnaní s druhým kvartálom 2005 (Tabuľka 1). Spomalenie rastu cien je ...

Celý článok si môžete prečítať tu »».