Komentár k vývoju cien nehnuteľností

Rástli najmä ceny väčších bytov.

K takémuto vývoju určite pozitívne prispievajú zlepšujúce sa makroekonomické podmienky, ale najmä najvyššia dostupnosť bývania v SR za posledných dva a pol roka. Pod dostupnosťou bývania myslíme kombináciu príjmu, úrokových sadzieb a cien nehnuteľností. V súčasnosti, keď sú ceny nehnuteľností spolu s úrokovými sadzbami na najnižších úrovniach za posledné dva roky a nominálne aj reálne príjmy i napriek kríze stále rástli, vzrástla prirodzene aj dostupnosť bývania.

Index dostupnosti bývania

Zdroj: Tatra banka Research

Index je založený na metodológii Národnej asociácie realitných agentúr v USA. Hodnota indexu 100 znamená, že priemerná rodina s priemerným príjmom (1,8 násobok priem. hrubého príjmu v SR, BA) vynakladá 25 % svojho príjmu na splátku 30-ročnej hypotéky bytu s rozlohou 70 m2. Hypotéka pokrýva 80 % z ceny nehnuteľnosti. Čím je hodnota indexu vyššia, tým je vyššia aj dostupnosť bývania (splátka hypotéky tvorí menšiu časť príjmu domácnosti).

Takýto vývoj môže predznamenať stabilizáciu cien nehnuteľností, no na druhej strane sú dôvody na opatrnosť k vyvodeniu jednoznačného záveru.

Hlavným dôvodom je, že štatistika sleduje ponukové ceny nehnuteľností. Teda ak sa do ponuky realitných kancelárií dostanú nové projekty s logicky vyššími cenami, zdvihne sa aj priemer ponúkaných cien. Druhým dôvodom je, že stúpajúca aktivita na trhu s nehnuteľnosťami, ktorú realitné kancelárie v prvom kvartáli zaznamenali, odčerpáva z ponuky najmä byty s nižšími cenami, čo opäť opticky dvíha ceny. Tretím faktorom je, že predávajúci nehnuteľností nadstrelujú svoju ponukovú cenu, pričom realizačná je rádovo nižšia. To však žiadna štatistika nezachytí.

Naopak, ak sa oživený dopyt nezastaví ani pri vyšších cenách, ich rast sa vylúčiť nedá. Spomaliť ho môžu vyčkávania ľudí na nižšie ceny, najmä pri obvykle nadsadených cenách novostavieb.