Nehnuteľnosť nemusí byť až také investičné terno

Pod investovaním do nehnuteľnosti si mnohí predstavujú kúpu bytu či domu a jeho následný prenájom. Menej ľudí si už predstaví len samotné vlastníctvo bez toho, aby nehnuteľnosť prenajímali. Cieľom oboch pohľadov je v prvom rade profit z nárastu ceny nehnuteľnosti, niekedy je to i zabezpečenie si bývania niekoľko rokov vopred.

Ak chcete nájsť odpoveď na otázku, či sa oplatilo, resp. oplatí investovať do rezidenčnej nehnuteľnosti, stačí sa pozrieť na správanie veľkých investorov. Vlastníctvo množstva bytov určených na prenájom nie je v našom regióne bežné. Nevidieť to pri realitných podielových fondoch a len ťažko by ste našli projekty s takýmto zameraním. Prečo je to tak?

Rezidenčné bývanie je náročnejšie na starostlivosť o nájomníkov, než je to pri logistických parkoch či obchodných centrách. Prenájom bývania je pohodlné, ak sa nájomníci nemenia a so svojimi platbami nemeškajú. Časté obmeny nájomníkov naštrbia plynulosť peňažných tokov, čo má vplyv na rentabilitu nehnuteľnosti. Príchod nového nájomníka môže byť spojený s potrebou vymaľovania, stavebných úprav, obmeny vybavenia či opravy spotrebičov. To sú všetko výdavky, s ktorými pôvodná investícia či stanovenie výšky nájomného bežne nepočíta.

„Ani samotné vlastníctvo nehnuteľnosti, teda bez získania pravidelného príjmu od nájomníkov, nemusí byť úplné terno. Samotná nehnuteľnosť si vyžaduje pravidelné výdavky v podobe platby do fondu opráv (resp. budovanie rezervy na prípadné opravy), platby za energie (elektrina, plyn), vodné a stočné, odvoz odpadu a vlastníci nehnuteľností by nemali zabúdať ani na poistenie či daň z nehnuteľnosti,“ hovorí Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select.



Splátky hypotéky sú síce v tomto prípade obdobou pravidelného investovania, no na rozdiel od investovania sú povinné a ich omeškanie je spojené so sankciami.

Investovanie do čohokoľvek na obdobie jedného či dvoch rokov je viac špekulácia ako investícia. Pri investovaní do nehnuteľností je aj pre daňovú otázku ideálne aspoň päťročné obdobie. No stále pôjde o relatívne rizikovú záležitosť, keďže ide o umiestnenie peňazí do jednej investičnej príležitosti v konkrétnej lokalite a bez možnosti presunu.

Nižšie riziko, pokiaľ ide o diverzifikáciu lokality či typ nehnuteľnosti, ponúkajú developerské projekty (kúpa dlhopisov alebo akcií), domáce a zahraničné realitné podielové fondy. Developerstvo je však spravidla o realizácii projektov a investor potrebuje počítať aj s inými rizikami, ktoré boli témou aj slovenských médií (krach, statika, stavebné námietky jedného občana, problém s predajom bytov...). 

Pre zmiernenie takéhoto typu rizika je vhodné investovať do realitného fondu. Pri realitných fondoch závisí od typu nehnuteľností, na ktoré sú orientované. Domáce realitné fondy sa orientujú zväčša na obchodné centrá, logistické či priemyselné parky. Zahraničné realitné fondy investujú nielen v rámci jednej krajiny ale aj naprieč celým svetom a nielen do jedného realitného sektora. V ponuke sa dajú nájsť skutočne pestré investičné stratégie.

„Dlhodobé vyhliadky vlastníkov nehnuteľností nie sú jednoznačné. Kým v najbližších rokoch budú ceny rásť pre nedostatočnú ponuku na trhu, v horizonte desať a viac rokov sa situácia môže zmeniť. Či už kvôli zmene legislatívy, ktorá zrýchli proces vybavenia stavebného povolenia, alebo pre vývoj úrokových sadzieb či pre demografický vývoj,“ dopĺňa analytik.

Európska centrálna banka (ECB) varovala, že realitný trh je najväčším rizikom pre banky v eurozóne. Nárast práce z domu počas pandémie totiž oslabil dopyt po kanceláriách a domácnosti sa viac zadlžujú, aby si kúpili drahé bývanie. Podľa ECB, ktorú cituje agentúra Reuters, vývoj na trhu s komerčnými aj rezidenčnými nehnuteľnosťami vzbudzuje obavy, preto sa chce bližšie pozrieť na to, ako banky ohrozujú riziká spojené s boomom na realitnom trhu. Jeho hlavným dôvodom je desaťročie ultra nízkych úrokových sadzieb a mierna regulácia.

„Bankový dohľad ECB identifikoval expozície bánk voči komerčnému a rezidenčnému realitnému sektoru ako ich hlavnú zraniteľnosť,“ uviedla ECB vo svojej správe a ohlásila cielené preskúmanie rizík, ohrozujúcich vzorku bánk angažovaných v týchto sektoroch. Vplyv pandémie totiž oslabil sektor komerčných nehnuteľností. V sektore rezidenčných nehnuteľností zasa stúpa riziko cenovej korekcie v strednodobom horizonte, pričom sa ukazujú signály nadhodnotenia nehnuteľností a zvýšeného zadlženia domácností.